第一百五十章 商业综合体

走出火锅店的时候，外面已经太阳彻底下山了，黑夜弥漫住了整个城市，灯红酒绿，在城市的街边出现京都的夜市开启了，在路上有着各种各样摊贩，小吃装饰等在贩卖热闹无比，一副人间烟火图赫然显示在其上面，烟火气息浓郁，人来人往的车水马龙的街道在红绿灯的管理之下井然有序。

出来之后的许思涵和云海都没有心思再买什么东西吃了，现在的他们肚子饱饱的，连一杯奶茶都喝不下去，何况去街边的小吃，买什么吃的更不可能了。

“吃完火锅之后我们去哪里玩？”许思涵看着云海。

云海也回头看向了她反问了起来：“你呢？你想去哪里玩？可以直接跟我说的。”

许思涵仔细想了一下之后犹豫着说：“要不然去电影院吧，看看电影也行。”

云海乐了，这不是给他机会吗？他这能错过才奇怪呢。

云海毫不犹豫牵起许思涵的手就走了起来。

“云海你干嘛拉着我要去哪里？”许思涵被拉住小手有一点害羞。

云海：“不是学姐说的要去电影院嘛，我们现在就去。”

很快的云海就带着学姐来到了商业广场这里，这里的商业广场叫做“鸿达广场”是京都一个十分有名的商业广场，只要走进这里，想要在里面买到任何东西都能买到，电影院什么的在这里自然也能找到。

逛累了，还可以去到楼上，楼上全部都是酒店，想要休息多少天都成？当然了，这里的酒店自然是很贵的。

一个商业广场足足有一个小区大小占据了京都最繁华的大学城区域。

这里也是京都最大的商业综合体。

云海看着面前直达而又宏伟而又辉煌，热闹的商业广场忍不住陷入了沉思了起来。

他下意识的带入到了商人的视角之中。

看待商业广场这个建筑所带来的利润问题，如果是穿越之前，云海是不会这样子的。

但是创业成功之后云海就下意识的在思考的时候，习惯带入到商人的角色是容易想问题了起来，总想搞清楚一件事情，背后到底能带来什么样的利益，这就是商人的思维，伤人的思维总是比普通人灵敏也是因为这一点。

面前的商业广场其实也可以被叫做商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。

商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

随着城市的发展，商业综合体应运而生。

它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、cbd和交通枢纽。

要知道京都的房价和地价可不便宜贵的要死，就这种情况下，鸿达广场还能建立起来还占据了这么大的土地面积。

可见其背后的人到底有多大的能量，当然了，有能量还不够，还要有足够的金钱，反正职位和人脉肯定是缺一不可的。

对于能在京都芳华地带开这么大广场的背后老板，云海想不佩服都不行，至少他感觉就算自己有百亿，也够呛能在这里开一个这么大的广场出来。

当然了别被商业综合体这个名字吓到，其实最主要的还是要看有没有能量，如果云海有百亿甚至只需要二十多亿，能拿到土地批文的话他想搞也能搞起来。

只不过二十亿的资金建造起来的规模绝对没有云海面前的鸿达广场这样子巨大，几乎对比一整个小区的大小这么夸张。

虽然商业综合体里面有很多的各种各样的娱乐购物设施可实际上这些都是其他商户加盟进来的，是一种复合形式的商业模式。

就如同菜市场一样，云海只要建立起场地就行其他的内容根本就不用他多操心有的是人想挤破头进来的。

商业综合体也就是商业广场最难的是建设资质问题，其他的反而简单了很多。

城市商业综合体其实并不是像某些人吹嘘得那么神秘，或者那么高不可攀。

实际上就是一头大象:真正的商业综合体是一种复合型的表现，原来所了解的复合型最受的原则就是豪布斯卡原则。

很多人片面的认为就是单纯集中功能结合在一起。

城市商业综合体是一种复合型地产，所遵循的原则就是豪布斯卡。包括传统的商业、办公、会展、停车还有其他相关的东西，一共有八大块。

每一块都可以单纯做一个主力。

基础结构一种形成就是1+2+N。N+N是两种极端的配比方式。这种细化出来大概有七种，比较明显的业态组合形式，这是对城市商业综合体的总体认识。

城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45-65%的比例。

创业比例占3-5%的比例；真正以休闲和娱乐为主的城市综合体正在发展，比例大概占到30%左右，从开发商的实践当中看出来的。

这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。

城市商业综合体，牵涉到几个关键性的问题。

大的问题有12个。

首先城市商业综合体有几种说法，有叫建筑综合体，有叫商业综合体，城市综合体。

第三个问题又派生出几个小问题。